Airbnb İzin Belgesi Nedir? Kimler Almak Zorunda? Neden Gereklidir?

Airbnb izin belgesi, bir konutun 100 gün veya daha kısa süreliğine turizm amaçlı olarak kiralanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilen yasal bir yetkilendirmedir. Bu belge olmadan yapılan her kısa dönemli kiralama, mevzuat gereği izinsiz kabul edilir ve ev sahibi başına yüksek tutarlı idari para cezalarıyla sonuçlanabilir.

Peki bu belge nedir, kimler almak zorunda ve neden bu kadar önemlidir? Bu rehberde, Airbnb ruhsatı olarak da bilinen izin belgesinin kapsamını, başvuru şartlarını, kimlerin bu belgeyi edinmesi gerektiğini ve yasal yükümlülükleri tüm yönleriyle ele alıyoruz.

Kimler Airbnb İzin Belgesi Almak Zorunda?

Airbnb izin belgesi, kısa süreli konut kiralama faaliyetinde bulunan tüm gerçek ve tüzel kişilere zorunlu tutulmuştur. Yeni mevzuat, “konutu hangi amaçla kiraladığınızdan bağımsız olarak” bu izni şart koşar. Dolayısıyla yalnızca tatil ya da gezi değil, iş ya da sağlık gerekçesiyle yapılan kısa süreli kiralamalarda da belge almak zorunludur.

Müstakil Ev (Villa) Sahipleri

Müstakil konutunu kısa dönemli olarak kiraya vermek isteyenler, konutun maliki olmaları durumunda doğrudan başvuru yapabilirler. Başvuru sahibinin kimlik bilgileriyle birlikte güncel tapu örneği sunması yeterlidir.

Apartman Daire Sahipleri

Apartman ya da site içindeki konutlar için durum daha karmaşıktır. Başvuru öncesinde, binada yer alan tüm konut nitelikli bağımsız bölümlerin kat maliklerinden oy birliğiyle alınmış, noter onaylı muvafakat belgesi sunulması gerekmektedir.

📌 Yasada noter onaylı muvafakat şartı bulunsa da, uygulamada bazı belediyeler, her bir kat malikinden alınan ıslak imzalı izin dilekçesi ve kimlik fotokopisi ile yapılan başvuruları da kabul edebilmektedir. Ayrıca, apartman toplantısında tüm maliklerin oy birliğiyle aldığı kararın yönetici tarafından noterde onaylatılması da geçerli bir yol olarak değerlendirilebilmektedir.

📝 Not: Hangi belgenin kabul edildiği belediyeden belediyeye değişebildiği için, başvuru öncesinde ilgili kurumdan güncel uygulama hakkında bilgi almak önemlidir. Noter süreci zaman ve maliyet açısından zorlayıcı olabilir.

Rezidanslarda Durum

Yüksek nitelikli konutlar yani rezidanslar için izin belgesi, üç farklı şekilde alınabilir:

• Mülkiyet veya intifa hakkı sahibi birey ya da şirketler tarafından başvuru yapılabilir.
  📌 İntifa hakkı sahipleri, tapuda belirtilen hakları doğrultusunda rezidanslarda da herhangi bir kısıtlama olmaksızın doğrudan başvuru yapabilir.
  
• Rezidansın yönetim işletmesi tarafından başvuru yapılabilir. Bu durumda, başvuru süreci doğrudan yönetim tarafından üstlenilir.
  
• Rezidansın pazarlama işletmesi tarafından da başvuru mümkündür.
  📌 Bu genellikle, rezidansta kiralama faaliyeti yürüten TÜRSAB A grubu seyahat acenteleri üzerinden gerçekleştirilir.

Bu tür başvurularda ek belgeler ve yapı planına ilişkin kriterler de devreye girmektedir.

Kiracılar Airbnb Yapabilir mi?

Hayır. Kiracılar, uzun süreli kira sözleşmeleriyle oturdukları evler için turizm amaçlı kiralama izni alamazlar. Belge yalnızca mülk sahibi ya da intifa hakkı sahibi kişiler tarafından alınabilir. Aksi durumda, başvuru reddedilmekle kalmaz, yetkisiz kiralama halinde izin belgesi iptal edilebilir ve ciddi para cezaları uygulanabilir.

📌 Ayrıca, izin belgesi alınmış bir evi kiralayan kişi, o ev üzerinden Airbnb gibi kısa süreli kiralama faaliyeti de yürütemez.
📌 Özetle: Kiralayıp Airbnb yapmak artık mümkün değil diyebiliriz.

Airbnb İzin Belgesi Alımında Süreç Nasıl İşler?

Airbnb izin belgesi almak isteyenlerin başvuru süreci yalnızca e-Devlet üzerinden ve dijital ortamda yürütülmektedir. Elden ya da posta yoluyla yapılan başvurular kesinlikle kabul edilmez. Başvuru süreci, konutun türüne (müstakil, apartman dairesi, rezidans) ve malikiyet durumuna göre değişmekle birlikte, temel adımlar büyük ölçüde benzerdir.

Başvuru Adımları:

• e-Devlet Girişi Yapılır : Başvuru, turkiye.gov.tr üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığı sayfasına giriş yapılarak başlatılır. e devlet üzerinde “Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi” araması yaparak da sayfaya ulaşabilirsiniz. e-Devlet şifresi olmayanlar başvuru yapamaz; yabancı uyruklular ise vekaletle işlem gerçekleştirebilir.
• Belgeler Dijital Olarak Hazırlanır : Gerekli belgelerin tamamı PDF formatında dijital olarak taranmış şekilde sisteme yüklenmelidir. Belgeler başvuru sahibine, konutun tipine ve tapu yapısına göre değişiklik gösterebilir.
• İlgili Konut Bilgileri Girilir : Konutun adresi, bağımsız bölüm numarası, tapu bilgileri ve varsa ortak malik bilgileri eksiksiz şekilde sisteme girilir.
• Gerekli Muvafakatlar Eklenir : Apartman ya da site içi dairelerde, tüm kat maliklerinden oy birliğiyle alınmış noter onaylı muvafakat belgesi sisteme yüklenmelidir.
• Başvuru Onaylanır ve Değerlendirme Süreci Başlar : Başvuru sonrası sistem, belge kontrolünü başlatır. Başvurunun sonucu konutun durumuna göre  30 gün ila 90 gün arasında değişebilir. Yasalara göre başvuru 30 gün içerisinde sonuçlandırılır. İstanbul’da başvuruların ortalama 1 haftada sonuçlandığı görülmüştür.

Airbnb İzin Belgesi Başvurusu İçin Gerekli Belgeler

Airbnb izin belgesi başvurusu sırasında sunulması gereken belgeler, konutun tipi ve malikiyet durumuna göre değişkenlik gösterir. Müstakil konut, apartman dairesi veya rezidans olması; tapuda birden fazla malik bulunup bulunmaması; hatta başvurunun bireysel mi yoksa şirket adına mı yapılacağı gibi durumlar belge listesini doğrudan etkiler.

Müstakil Konutlar (Villalar) İçin Gerekli Belgeler

• Nüfus cüzdanı ya da pasaport fotokopisi
• Alıcı Formatında UETS Hesabı
• Tapu örneği
• Yeni çipli kimlik ya da  imza beyannamesi
• Ortak malik varsa, muvafakat beyanı
• Başvuru vekaleten yapılıyorsa noter onaylı vekaletname
• Kat mülkiyeti olmayan yapılar için yapı kayıt belgesi

Apartman Daireleri İçin Gerekli Belgeler

• Tapu örneği ve kimlik/pasaport
  
• Kat mülkiyeti tapusuna sahip tüm maliklerden oy birliğiyle alınmış noter onaylı muvafakat belgesi yada apartman kararı,
  
• Eğer beşten fazla konut için başvuru yapılıyorsa, ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı
  
• Vekaletle başvuru varsa ilgili vekaletname

Yüksek Nitelikli Konutlar (Rezidanslar) İçin Gerekli Belgeler

Rezidanslarda başvuru farklı aktörlerce yapılabildiğinden, belge setleri de buna göre ayrılır:

Malik veya intifa hakkı sahibi başvuruyorsa:

• Kimlik ve tapu belgeleri
• Yönetim planı
• Rezidansın uygun niteliklere sahip olduğunu gösteren belge

📌 Tüm bu belgeler, yalnızca rezidanslara değil; tüm konut türlerine yöneliktir.
📌 İzin belgesi başvurusu, malik, intifa hakkı sahibi veya üst hakkı sahibi kişiler tarafından yapılabilir.

Yönetim veya pazarlama şirketi başvuruyorsa:

• Şirket belgeleri ve yetki beyanı
• Tapu ve yönetim planı
• Rezidans içinde kiralama yetkisine sahip olunduğuna dair resmi belge
• Seyahat acentesi işletme belgesi (pazarlama firması için)

Airbnb Ruhsatı Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Airbnb izin belgesi almak yalnızca belge toplamaktan ibaret bir işlem değildir. Özellikle apartman veya site içindeki dairelerde başvuru sürecinde karşılaşılabilecek detaylar ve yasal sınırlamalar, birçok ev sahibinin süreci eksik ya da hatalı tamamlamasına neden olabiliyor. Aşağıda en çok gözden kaçan noktalara dikkat çektik.

%25 Kota Sınırı

Bir apartman veya blokta yer alan konutların yalnızca %25’i için aynı kişi adına izin belgesi alınabilir. Bu sınır, konutların otel mantığıyla topluca işletilmesini önlemek amacıyla getirilmiştir.

Örneğin: 20 daireli bir binada, aynı kişi en fazla 5 daire için izin alabilir.📌 Ancak bu, binada sadece 5 daire kiralanabilir anlamına gelmez.

📌 Farklı malik veya intifa hakkı sahipleri başvuru yaparsa, binadaki tüm daireler için de izin alınabilir.
📌 Kota hesabı aşağı yuvarlanır: Örneğin, 7 daire varsa bir kişinin en fazla 1 daire için izin almasına izin verilir. 2 daire alabilmesi için farklı malik gerekir.
📌 Ayrıca, 3 daire ve altındaki binalarda bu %25 kuralı uygulanmaz. Yani her daire için başvuru yapılabilir.

Tüm Kat Maliklerinden Onay Zorunluluğu

Apartman ya da site içinde yer alan konutlar için yapılan başvurularda, binadaki konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin maliklerinden oy birliğiyle alınmış noter onaylı muvafakat belgesi veya apartman kararı istenmektedir. Tek bir malik itiraz ederse başvuru geçersiz sayılır. Bu, sürecin en kritik ve zorlayıcı adımıdır.

Tapuda Konut Nitelikli Olma Şartı

Başvuruya konu bağımsız bölümün tapuda konut, mesken ya da daire olarak kayıtlı olması gerekir. Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı olmayan yapılar için ise yapı kayıt belgesi gibi alternatif belgeler sunulmalıdır. Aksi takdirde başvuru reddedilir.

Beşten Fazla Konut İçin Ek Ruhsat Zorunluluğu

Aynı kişi ya da şirketin, birden fazla binada dahi olsa toplamda beşten fazla konut için izin başvurusu yapması durumunda, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alması zorunlu hale gelir. Bu şart yerine getirilmeden alınan izinler geçersiz sayılabilir.

Airbnb Ruhsatı Ne Kadar Sürede ve Ne Kadara Alınır?

Airbnb izin belgesi başvurusunun süresi ve maliyeti, başvurunun zamanlamasına ve başvuru sahibinin konutuyla ilgili durumuna bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ancak genel süreç ve ücret yapısı mevzuatla net biçimde belirlenmiştir.

Başvuru Süresi Ne Kadar?

Yeni faaliyete başlayanlar ise, izin belgesi almadan kesinlikle kiralama yapamaz. Bu durumda başvuru yaptıktan sonra belge onayı beklenmeli, faaliyet belgesiz başlamamalıdır. Başvurular 30 gün içinde sonuçlandırılır.

2025 Yılı Airbnb İzin Belgesi Ücreti Ne Kadar?

Resmi makamlardan alınan bilgiye göre 2024 yılı itibarıyla başvuru sırasında her konut için ayrı ayrı belirlenen sabit bir ücret söz konusudur. Bu tutar zaman zaman güncellenebilir ve başvurunun yapıldığı yılın Bakanlık tarifesine göre belirlenir. Ortalama belge harcı ve noter onaylı belgelerle birlikte süreç maliyeti ortalama 15.000 TL.’dir.Ek olarak:

Beşten fazla konut için başvuru yapılıyorsa, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması gerektiği için masraflar artar. Bu belge için ayrıca belediye nezdinde harç ödemesi yapılması gerekir.

İzinsiz Airbnb Yapmanın Cezası Nedir?

Airbnb gibi platformlar aracılığıyla kısa dönemli kiralama yapmak isteyen ev sahipleri için izin belgesi artık yalnızca bir tercih değil, yasal bir zorunluluktur. Bu belge olmadan yapılan her kiralama faaliyeti, ağır idari yaptırımlarla karşı karşıya kalabilir.

Belgesiz Kiralama Yapanlara Uygulanan Cezalar

7464 sayılı Kanun gereği, turizm amaçlı kiralama izin belgesi olmadan yapılan her bir konut kiralaması için 140.000 TL’den başlayan idari para cezası uygulanmaktadır. Faaliyetin devam etmesi durumunda bu ceza 700.000 TL. ve sonra da 1.400.000 TL.  ulaşır ve konut mühürlenebilir.

Eğer kiralama faaliyetleri birkaç konut üzerinden sürdürülüyorsa, her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerlendirilir ve ceza toplamı buna göre hesaplanır.

Belge İptali ve Hukuki Süreç

• Belge şartlarına aykırı kullanım (örneğin konutu birden fazla kişiye ayrı ayrı kiralamak) durumunda, belge iptal edilir.
• Muvafakat belgelerinde usulsüzlük tespit edilirse, belge geçersiz sayılır.
• Belgesi iptal edilen konut sahibi, yeni başvuru yapma hakkını da kaybedebilir.

Reddedilen Başvurulara İtiraz Hakkı

İzin belgesi başvurusu reddedilen bireyler, idare mahkemelerinde yasal süresi içinde dava açabilirler. Genellikle bu süre 30 gündür. Başvurunun neden reddedildiğine bağlı olarak hukuki süreç planlanmalı, gerekiyorsa bir avukattan destek alınmalıdır.

Sonuç: Yasal, Güvenli ve Sürdürülebilir Kiralamanın Anahtarı

Airbnb izin belgesi nasıl alınır sorusu artık yalnızca bilgi amaçlı değil, doğrudan yasal uyumlulukla ilgili bir zorunluluk haline geldi. Kısa dönemli kiralamadan gelir elde etmek isteyen herkesin, süreci doğru anlaması, belgelerini eksiksiz tamamlaması ve yasal sınırlar içinde hareket etmesi gerekiyor. Bu sayede hem ciddi para cezalarından korunabilir hem de güvenli, sürdürülebilir bir gelir modeli oluşturabilirsiniz.

Eğer siz de konutunuzu kısa dönemli kiralama yoluyla değerlendirmek istiyorsanız, izin sürecini başlatmadan önce gereklilikleri dikkatle incelemenizi ve gerekiyorsa uzman desteği almanızı öneririz. Unutmayın, doğru atılan her adım sizi bir adım daha ileri taşır.

Hanemo web sitesini detaylı inceleyerek Profil Yönetimi ve Tam Yönetim sayfalarımıza göz atıp kazanç modelinizi belirleyebilirsiniz.

Airbnb İzin Belgesi ile İlgili Sık Sorulan Sorular